양도소득세 필요경비
▣ 양도소득세 필요경비 인정항목 확인하기
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 과세됩니다. 필요경비는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제되기 때문에 필요경비가 많아지면, 그만큼 양도차익이 줄어들어 양도소득세가 줄어듭니다.
따라서 필요경비항목을 미리 알아두고 증빙자료를 챙겨두는 경우와 그렇지 않은 경우는 부담하는 양도소득세의 차이가 있을 것입니다.
양도소득세를 신고하여 납부하시기 전에 챙길 수 있는 필요경비는 공제하는 것이 좋겠죠. 양도소득세 필요경비로 인정되는 항목과 불인정되는 항목이 궁금하시다면 아래를 참조해주세요!
※ 아래 내용은 양도가액과 취득가액을 실제거래가액으로 신고하는 경우에만 해당하는 것으로 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등을 적용하는 경우에는 필요경비개산공제를 적용한다는 것을 미리 알려드립니다.
1. 양도소득세 필요경비 인정되는 비용은?
필요경비란 자산을 취득하기 위해 사용한 금액, 양도자산의 보유 중 개량 등을 위하여 지출한 금액 및 양도 시 중개수수료 등 양도비용을 말합니다.
이때 개량 등을 위하여 지출한 금액은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하고 '자본적 지출'이라고 합니다.
정리하자면 필요경비로 인정되는 항목은 크게 취득 부대비용, 자본적 지출 및 양도비용으로 구분됩니다.
각 항목에 대해서 어떤 비용을 인정받을 수 있는지 알아보겠습니다. 아래의 항목은 어디까지나 예시이고 법에 열거되지 않았더라도 성격상 자산의 내용연수를 증가시키는 지출이라면 필요경비에 해당될 수 있습니다.
▣ 취득 부대비용
양도소득세 필요경비로 인정되는 취득 부대비용은 다음과 같습니다.
1) 취득세 등(지방교육세, 농어촌특별세 포함)
취득세 등의 경우에는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류에 의하여 납부사실이 확인된다면 필요경비로 공제합니다. 다만, 취득세가 감면된 경우에 감면받은 세액은 공제하지 않습니다.
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[관련 불인정 비용] - 보유단계의 세금인 재산세와 종합부동산세는 필요경비로 인정되지 않습니다. |
2) 매입 시 중개수수료, 법무사비용
부동산 매입시 지급한 부동산 중개수수료 및 부동산 소유권 이전 등기를 위해 법무사에게 지급한 비용은 필요경비에 포함합니다.
3) 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용 등
양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소요비용(명도비용, 인지대, 변호사 보수, 화해비용, 경매집행비용 등)은 취득 부대비용으로 보아 필요경비에 포함합니다.
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[관련 불인정 비용] |
명도비용에 대해서는 소유권을 확보하는데 반드시 필요한 비용인지 아닌지에 따라 인정여부가 달라지므로 실질을 판단해야 하는 부분이 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.
관련 사례를 많이 찾아보시길 바라며, 명도비용을 필요경비로 인정하지 않은 사례는 다음과 같습니다.
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[명도비용을 필요경비로 인정하지 않은 사례] |
4) 국민주택채권 등 할인료
토지 또는 건물을 취득하면서 법령 등에 의하여 국민주택채권 또는 토지개발채권 매입하는 경우가 있습니다. 해당 채권은 보통 매입 즉시 양도하게 되어 매각차손이 발생하는데 해당 손실금액은 필요경비에 포함합니다.
다만 채권을 금융기관에 할인 판매해야 손실비용을 필요경비에 산입 할 수 있고 일반 개인 등에게 판매하는 경우에는 필요경비로 인정되지 않습니다.
5) 공제받지 못한 부가가치세
사업자가 아닌 개인, 간이과세자, 면세사업자가 취득 당시 부가가치세를 부담하고 공제받지 못한 경우 해당 부가가치세 매입세액은 취득원가에 포함됩니다.
이 항목은 사업자가 아닌 개인과 개인 간의 거래에는 해당사항이 없고 부가세 과세사업자로부터 부동산을 매입한 경우에 해당됩니다.
예를 들어, 국민주택규모를 초과하는 신축 아파트를 분양받은 경우가 해당될 수 있습니다. 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트 등을 매입하는 경우에는 부가가치세 면세되므로 부가가치세를 부담하지 않습니다.
그러나 국민주택규모를 초과하는 아파트 등을 신규 분양받는 경우에는 건물분 가액의 10%를 부가가치세로 부담하게 됩니다. 보통 분양 가격에 포함이 되어있고 이 경우 납부하고 공제받지 못한 부가가치세는 취득가액에 포함합니다.
상가 또는 오피스텔을 구입하고 매입세액 공제를 받은 경우에는 이미 부가가치세를 공제받았기 때문에 양도소득세 계산 시 필요경비에 산입 할 수 없습니다.
6) 분양권 프리미엄
분양권 취득가액에 프리미엄이 포함되어 있는 경우에는 당해 프리미엄을 포함한 가격이 취득가액이 됩니다. 다만, 프리미엄 지급에 대한 증빙이 불분명한 경우에는 필요경비로 인정되지 않습니다.
7) 이자상당액(약정에 의한 대금지급방법에 따라 발생한 이자)
당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 해당 이자상당액은 취득원가에 포함됩니다.
다만, 당초 약정에 의한 거래가액을 늦게 지급하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함되지 않습니다.
여기서 말하는 이자상당액은 부동산 구입을 위한 은행 대출금에 대한 이자가 아닙니다. 부동산 취득을 위한 은행 대출이자는 필요경비에 해당되지 않습니다.
8) 부동산 취득 관련 컨설팅 비용
계약서 작성비용 등 부동산 관련 컨설팅 비용은 그 지출이 필수 불가결한 것인지 아닌 지에 따라 필요경비로 인정될 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
따라서 컨설팅 비용이 있는 경우 필요경비에 산입 하여 양도소득세를 신고할 것인지 여부는 매우 신중한 검토가 필요합니다.
필요경비로 산입하여 신고하였으나 관할 세무서에서 이를 인정하지 않은 경우가 빈번히 발생하므로 관련 판례 등을 첨부하여 신고하는 것이 좋습니다.
▣ 자본적 지출
자본적 지출이란 해당 부동산의 가치와 내용연수를 증가시킨 지출을 말하며, 이 경우 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제를 받을 수 있습니다.
양도소득세 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.
1) 부동산을 취득한 후 이용 편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위한 지출비용
2) 샤시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등
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[관련 불인정 비용] 아래에 열거된 비용은 부동산의 정상적인 유지를 위한 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 '수익적 지출'이라고 말합니다. - 벽지, 장판 교체비용 - 싱크대, 주방기구 교체비용 - 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용 - 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 - 하수도관 교체비, 오수정화조 설비 교체비 - 타일 및 변기 공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체 - 화장실 공사비, 마루 공사비 - 현관, 거실, 주방, 화장실 이미지 구현 공사와 도장공사, 화장실 공사, 타일공사, 수장공사, 조명공사비 등 |
3) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
4) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비용
5) 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
6) 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 매립비용, 개간비, 도로 신설 비용 등
7) 재해 등으로 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
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[ 관련 불인정 비용] - 재해를 입은 자산의 단순한 외관 복구 및 도장, 유리의 삽입은 필요경비로 인정되지 않습니다. |
8) 건물 철거비용
토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 해당 건물 철거비용은 필요경비에 포함된다고 할 수 있습니다.
9) 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용
10) 개발부담금 및 재건축부담금
▣ 양도비용
1) 양도 시 중개수수료
취득 시 부동산 중개수수료가 취득에 소요된 부대비용에 포함되는 것과 같이 양도 시의 부동산 중개수수료도 양도비용으로 보아 필요경비에 해당됩니다.
2) 인지세
소유권 이전에 관한 증서인 부동산 매매계약서를 작성할 때 납부한 인지세는 필요경비로 인정됩니다.
3) 양도소득세 신고 대행 비용, 공증비용 등
4) 부동산 양도 관련 컨설팅 비용
부동산 취득 관련 컨설팅 비용과 마찬가지로 그 지출이 필수적인지 아닌지를 검토하여 신고해야 될 것입니다.
5) 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
명도비용과 관련하여 임대차 계약 기간이 만료되기 전 임차인들에게 지급한 명도비용으로 명도비용을 지급하지 않았더라면 해당 양도계약이 이행될 수 없는 계약인 경우 필요경비에 산입 하는 것이 타당하다는 판례가 있었습니다(조심-2017-중-1156 [심판]).
2. 양도세 필요경비 관련 유의사항 확인하기
▣ 증빙서류는 필수
위의 지출금액들을 필요경비로 공제받고자 한다면 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등의 정규영수증을 수취하여 보관하는 것이 가장 좋습니다.
정규영수증이 없는 경우라도 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인된다면 필요경비로 공제받을 수는 있습니다.
▣ 신고 시 유의사항
필요경비의 정의가 포괄적이기 때문에 이와 관련한 조세쟁송이 빈번하게 일어납니다. 납세자는 필요경비를 계상하여 세금을 줄이려고 하는 반면, 과세당국은 명확한 근거가 없는 경우 필요경비를 부인하려고 하기 때문입니다.
따라서 납세자는 상식적이고 합리적인 판단 하에 필요경비에 해당된다고 생각되면, 양도소득세 신고 시 세무공무원이 충분히 납득할 수 있는 정도의 관련 사례 및 증거서류 등을 첨부하여 신고를 하는 것이 바람직합니다.
명확하지 않은 사안은 관할 세무서에서 소명요구 등을 하게 되어 납세자 입장에서는 소명 요구를 받는 자체만으로도 스트레스가 되고 번거로움이 있기 때문입니다.
3. 양도소득세 필요경비 요약 보기
여기까지 양도소득세 필요경비 인정, 불인정 항목에 대해서 알아보았습니다. 포스팅이 도움이 되었길 바라며 이상으로 참새씨:)였습니다.
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