보금자리론 대출자격, 대상주택

▣ 보금자리론 대출자격, 대상주택 확인하기

1. 보금자리론이란?

보금자리론은 한국주택금융공사(HF)에서 보증하는 저금리 정책금융상품으로 무주택자 등의 서민들이 주택을 구입하거나 기존에 받은 주택대출을 상환하고자 할 때, 또는 전세자금을 반환하고 해당 주택에 실거주목적으로 들어가고자 할 때 이용할 수 있는 주택자금대출입니다.

보금자리론을 받을 수 있는 자금용도는 구입용도, 보전용도, 상환용도로 구분할 수 있습니다.

- 구입용도 : 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청

- 보전용도 : 소유권이전등기일로부터 3개월 경과하여 30년 이내 신청

- 상환용도 : 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 신청

※ 보금자리론 보전용도는 전세자금반환용도로만 신청할 수 있습니다. 전세자금반환용도란 현재 담보주택에 유효한 임대차를 모두 반환하여 신청인이 실거주하기 위해 신청하는 것을 의미합니다.

전세자금반환용도는 현 담보주택의 임대차만료일이 대출신청일자로부터 50일 이후여야 신청가능하며, 대출 시 임대보증금 상환 및 임차인 퇴거 증명이 되지 않으면 실행이 불가합니다.

2. 대출자격 확인하기

보금자리론은 민법상 성년(만 19세 이상)인 대한민국 국민(주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포를 포함)이라면 신청할 수 있습니다.

▣ 소득요건

보금자리론을 받기 위해서는 부부합산(미혼인 경우 본인) 연소득이 7천만원 ~ 1억원 이하여야 하며, 신혼부부 여부 및 자녀 수에 따라 차등적용됩니다.

① 자녀 없음: 7천만원 이하

② 1자녀: 8천만원 이하

③ 2자녀: 9천만원 이하

④ 3자녀: 1억원 이하

다만, 주택면적이 85㎡이하(도시 외 읍면지역)인 주택을 구입하려는 신혼가구는 자녀가 없거나 1자녀 이더라도 부부합산 연소득 85백만원 이하인 경우 보금자리론을 신청할 수 있습니다.

※ 신혼가구란?

1) 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내
2) 결혼예정자
- 청첩장 또는 예식장계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자로서 대출실행일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함

◈ 소득산정 방법

소득요건을 판단할 때는 원칙적으로 객관적인 자료(소득금액증명원 등)로 입증되는 모든 소득(근로·사업·연금·기타소득)을 합산한 종합소득을 기준으로 합니다.

다만, 소득의 입증이 어려운 경우 국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 활용해 추정한 소득을 통해 연소득을 산정합니다.

- 소득산정기간: 채무자와 배우자의 2개년 소득을 확인하고 1년 미만 소득은 연환산하여 적용하니다.

- 2개년 소득을 확인하고 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우에는 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에는 ‘2개년 평균소득’으로 산정합니다.

- 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(이하, 상시소득)인 경우에는 ‘2개년 평균소득’으로 산정하지 않고 최근년도 소득을 적용합니다.

- 소득발생기간이 1년 초과∼2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교합니다.

- 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정합니다. 다만, 신청연도를 포함하여 최근 3년내에 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주합니다.

예를 들어, 2018년 2월 신청한 경우 2015년 2월~2018년 1월 동안 소득이 없으면 연소득이 없는 것입니다.

▣ 주택 수 요건

- 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자인 경우에 신청할 수 있습니다.

- 분양권 · 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함합니다.

- 주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증사이트(www.homs.go.kr, 이하 ‘HOMS’) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증합니다.

- 구입용도에 한해 일시적으로 2주택이 되는 경우를 허용하며, 기존 주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분해야 합니다.

※ 2020년 5월 22일 신청접수 완료분부터, 기존 1주택 보유자가 투기지역과 투기과열지구에 있는 다른 주택을 구입할 목적으로 기존 주택을 처분하는 것을 조건으로 보금자리론을 이용할 때 처분 기한이 대출 실행일로부터 '2년 이내'에서 '1년 이내'로 단축되었습니다. 다른 지역에서는 여전히 2년이 적용됩니다.

구입용도란? 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청하는 경우를 말합니다.

- 기존에 보유한 주택을 처분기한 내에 처분하지 못하면 이런 사실을 확인한 날에 기한이익이 상실되어 대출이 회수처리되고, 확인일로부터 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.

이전에는 처분하지 않더라도 처분 시까지 가산금리를 부여하는 정도에 그쳤지만 5월 11일 개정 이후 처분하지 않는 경우에 대한 처리가 강화되었습니다.

◈ 무주택이란?

- 무주택이란 대출을 실행하려는 주택 외에 다른 주택을 보유하고 있지 않을 것을 의미합니다.

- 국토교통부의 주택전산망 조회결과 유주택자로 판명되더라도 해당주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, '무주택으로 보는 경우'에 해당하면 무주택세대로 봅니다.

◈ 주택 보유 수 검증방법

주택 보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증사이트(www.homs.go.kr, 이하 ‘HOMS’) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증합니다.

- 대출실행 전 : 대출신청일을 기준으로 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택(이하 ‘기존주택’)이 있는지를 확인

- 대출실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날(이하 ‘검증기준일’)을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자가 대출신청일 경과 후 추가로 취득한 주택(이하 ‘추가주택’)이 있는지를 검증

- 주택담보대출 이용현황 : 채무자 및 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 한국신용정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보대출(중도금 또는 이주비대출 포함)을 이용 중이면 주택보유 수에 포함(다만, 제3자 담보대출인 경우에는 주택보유수 산정 제외)

◈ 추가주택을 취득한 경우

2018년 12월 26일 이후 신청 분부터 보금자리론 실행 후 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날(‘검증기준일’)을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자가 추가로 보유 중인 주택(‘추가주택’)이 있는지를 검증 합니다.

추가주택을 보유하고 있는 것으로 확인되는 경우 검증기준일로부터 1년 이내에 해당 추가주택을 처분해야 합니다. 만약 추가주택이 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 취득한 경우라면 검증기준일부터 3년 이내에 처분해야 합니다.

추가주택 보유 시 검증기준일부터 처분 시까지 금리 0.2%p 가산되며, 가산금리를 적용받은 채무자가 처분기한 이내에 처분대상 주택을 처분한 경우에는 주택금융공사로 처분사실을 통지하도록 하며, 이 때 처분일의 익일을 기준으로 가산금리 차감됩니다.

처분기한 내 미처분 시 처분기한의 다음날을 기준으로 기한이익이 상실되어 대출이 회수처리 됩니다.

▣ 대출이 불가능한 경우

본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출신청 불가능합니다. 다만, 배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보를 확인하지 않습니다.

▶ 연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보
▶ 금융질서문란정보, 공공정보
▶ 신용회복지원 신청 및 등록정보

3. 보금자리론 대상 주택이 궁금하다면?

- 보금자리론의 담보 대상 주택에 포함되는 주택은 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능하며 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외됩니다. 또한 주택가격이 6억원을 초과하는 고가주택은 대상에서 제외됩니다.

- 만약 신청자 또는 배우자가 주금공이 보증하는 전세 또는 월세자금대출을 받고 있는 집을 구입하려고 하는 경우에는 해당 대출을 보금자리론 대출실행일까지 해지한다면 보금자리론을 이용할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 보금자리론을 이용할 수 없습니다.

4. 요건 판정일 기준

위의 보금자리론 요건을 만족하는지 판정하는 기준은 요건 마다 다르며, 다음 일자에 자격요건을 충족하는지 판정합니다.

신청일과 실행일이란 다음과 같습니다.

여기까지 주택금융공사에서 제공하는 보금자리론 대출자격 및 대상주택에 대해서 알아보았습니다. 주택을 구입하는 데는 디딤돌대출만 있는 줄 알았는데 보금자리론도 있다는 걸 처음 알았네요. 금리가 낮은 정부금융상품을 이용해서 많은 분들이 살 집을 사는 데 보탬이 되기를 바랍니다.

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